Title Agency: cos’è e di cosa si occupa?

L’acquisto di una casa è  una decisione importante, che comporta un notevole investimento finanziario. Dalla fase esplorativa, alla negoziazione fino all’atto di acquisto, molte sono le attenzioni necessarie, e una Title Agency ha proprio il compito di liberare  l’acquirente da diverse incombenze. Ma partiamo dall’inizio…

Title Agency: cos’è e di cosa si occupa?

La Title Agency è un’agenzia di assicurazioni sul titolo immobiliare.  Si occupa di compiere una ricerca estensiva sul titolo di proprietà per individuare eventuali problematiche che possono sorgere in fase di acquisto, rilevando spesso informazioni di cui lo stesso venditore non è a conoscenza.

La Title Agency si occupa di diversi aspetti associati all’acquisto di una casa o altra proprietà immobiliare, e serve da “garanzia” per il compratore. In Italia le sue funzioni vengono svolte dal notaio, che in veste di pubblico ufficiale ricerca attraverso visure catastali e ipotecarie la storia del titolo di proprietà nell’ultimo ventennio.

Cos’è l’assicurazione sul titolo?

Una Title Agency  si occupa quindi di emettere un’assicurazione sul titolo immobiliare. Tale assicurazione protegge il compratore nel caso in cui il venditore non avesse piena proprietà del bene venduto.

Ci possono essere diversi ostacoli sulla strada dell’acquisto e, a meno di non avere il tempo e le competenze per svolgere queste ricerche in autonomia, la Title Agency verifica che la proprietà sia libera da vincoli e nella piena disponibilità del venditore.

Il modo in cui una proprietà è “titolata” può  avere delle ripercussioni sull’acquisto.Per esempio, la proprietà oggetto di vendita può essere di proprietà di una coppia sposata, i quali la posseggono in “tenancy by the entirety” con il “Right of survivorship.”  In tale caso la vendita dell’immobile non è possibile senza il consenso del coniuge. 

Oppure, la proprietà può avere essere un semplice “Life Estate”, l’equivalente di un usufrutto a vita a favore di qualcuno che non sia il nudo proprietario dell’immobile. In tale caso, l’acquirente di un Life Estate avrà solo l’usufrutto di tale proprietà.

Inoltre, possono esserci dei problemi con il titolo, quali un’ipoteca  mai cancellata relativa ad  un debguto già pagato.   Con l’acquisto di un’assicurazione sul titolo, l’acquirente potrà tutelarsi queste eventualità.

La Title Agency infatti svolgerà la ricerca necessaria per assicurarsi che la proprietà sia vendibile da chi si presenta come venditore e che non sussistano altri diritti concorrenti.

La “Lender Policy,” l’ assicurazione sul titolo di proprietà di un  “Lender,” o prestatore, viene sempre richiesta da una banca, o altro mutuante,  al fine di concedere il credito.

L’acquirente può richiedere invece una Owner’s Title Insurance.  Tale assicurazione sul titolo di proprietà non è obbligatoria ma è  fortemente consigliata a tutti gli acquirente di un immobile negli USA.

Per il rilascio di tali polizze assicurative, la Title Agency inizia a svolgere una ricerca sul titolo immobiliare che si conclude con un report sul titolo di proprietà. Tale Report serve a determinare se ci sono problemi con il titolo di proprietà che possano ostacolare il compratore nell’ottenimento di un titolo “pulito” – clear title.

L’assicurazione viene normalmente stipulata dal compratore, tuttavia, in alcuni rari casi, il venditore può acquistare l’assicurazione per il compratore come parte dell’accordo fra i due.

Title Agencies e Escrow Services

Alcune Title Agencies offrono servizi di escrow, ovvero di depositi in garanzia. Questa procedura è fondamentale per svolgere tutte le operazioni associate alla transazione immobiliare e assicura che non ci siano trasferimenti monetari o scambi di titoli finché non siano state soddisfatte tutte le obbligazioni finanziarie da parte di entrambi il venditore e acquirente.

Non tutte le Title Agencies sono autorizzate a svolgere tale funzione, per cui è sempre meglio informarsi prima di scegliere l’agenziache si occuperà del vostro acquisto immobiliare.

Le Title Agencies che svolgono il servizio di Escrow Agent predispongono di un conto separato dove l’acquirente deposita in garanzia il fondi per l’acquisto della proprietà.

La Title Agency si occupa successivamente di tutte le attività correlate alla chiusura della transazione, dal facilitare lo scambio di denaro depositato sull’ Escrow Account a eseguire, gestire e  finalizzare il rogito immobiliare.

Chi rappresenta la Title Agency?

La Title Agency è una parte terza, che rappresenta gli interessi di tutte le parti coinvolte nel processo di acquisto e relativa vendita di un immobile. Sia il venditore che il compratore ne traggono vantaggio in quanto questa svolge la ricerca sul titolo, garantendo che i diritti trasferiti non possano essere oggetto di contestazione, e beneficia anche gli agenti immobiliari, i quali possono affidarsi alla Title Agency per gestire i dettagli della chiusura dell’accordo e assicurarsi il pagamento della loro commissione.

Anche la banca si affida alle Title Agencies in quanto la concessione di una polizza assicurativa sul titolo elimina gran parte del rischio da parte del prestatore. Venditore e compratore possono avvalersi dell’agenzia nei limiti in cui reputano di averne bisogno. Dal momento che la scelta della Title Agency spetta quasi sempre all’acquirente consigliamo al venditore di scegliere un avvocato per essere personalmente rappresentati e tutelati.

Per concludere…

La Title Agency si occupa di garantire al compratore che la proprietà oggetto di acquisto non abbia gravami dati da diritti altrui.

L’avvocato Bianchi Fasani è la fondatrice e direttrice di Florida Luxury Title Agency, una Title Agency e Escrow Agency, e potrà quindi assistervi in qualsiasi aspetto legato all’acquisto di un immobile.

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