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L’applicazione della teoria del Caveat Emptor nelle compravendite immobiliari

Nella compravendita immobiliare il contratto che viene adottato è detto “AS IS”. “AS IS” è una pattuizione contrattuale per cui il compratore accetta di acquistare l’immobile nello stato di fatto in cui si trova al momento dell’acquisto.

 

In accordo con il brocardo latino caveat emptor (=stia attento il compratore), l’omonima teoria ritiene che il compratore debba fare affidamento solo su ciò che è ragionevolmente osservabile ed evincibile dallo stesso.

 

Giurisprudenza dominante della Corte d’Appello del IV Distretto della Florida afferma nuovamente la teoria del caveat emptor secondo cui appunto, il compratore, ha l’onere di controllare lo stato dei beni da acquistare prima della transazione e, conseguentemente, vedrà rigettata la domanda giudiziaria di annullamento del contratto di compravendita a causa dello scorretto comportamento del venditore consistente nella errata rappresentazione dello stato di fatto dell’immobile e nel celare difetti dello stesso bene non immediatamente evincibili.

 

Sin dal 2005 la Corte afferma il valere di tale teoria tant’è che con la pronuncia Florida Holding 4800 vs. Lauderhill Mall Investment si affermò che anche qualora il venditore, oralmente, descriva lo stato dell’immobile, la clausola “AS IS” nega ogni tipo di reclamo in ordine ad eventuali danni dell’immobile, inclusa la falsa dichiarazione (paragonabile al dolo contrattuale italiano).

 

Nel caso specifico, dalla Corte è stata ritenuta applicabile la teoria del caveat emptor anche se in presenza di un affidavit posto in essere dal property manager il quale attestava che il venditore ha volontariamente cercato di celare lo stato del tetto.

 

Si ritiene che vada applicata una interpretazione letterale del contratto dal quale emerge chiaramente che il compratore debba valutare lo stato dell’immobile basandosi sulle sole sue ispezioni ed investigazioni e, qualora il venditore abbia posto in essere delle dichiarazioni sullo stato dell’immobile, il compratore non deve far affidamento sulla veridicità delle stesse al fine della transazione immobiliare.

 

La Corte conclude che sottoscrivendo e conseguentemente stipulando un contratto “AS IS”, il compratore rinuncia a ogni diritto di far valere il dolo contrattuale o ogni altro danno materiale dell’immobile, non emerso durante l’ispezione dello stesso.

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