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LA TITLE AGENCY

Il mercato immobiliare nello Stato della Florida è in crescente espansione e può essere terra fertile per investimenti anche da parte di soggetti stranieri. Lo Stato della Florida non pone restrizioni al compratore straniero, per questo motivo è cosa buona conoscere i meccanismi dell’operazione di compravendita immobiliare sul suolo statunitense.

 

Prima di tutto è importante sapere che non esiste un sistema della trascrizione o del Libro Fondiario come in Italia e, per questo motivo, i titoli di proprietà sono assicurati contro eventuali eventi pregiudizievoli nei confronti del compratore-nuovo proprietario.

 

La polizza assicurativa viene emessa sulla base di un controllo del titolo di proprietà svolto dalla c.d. Title Agency. La Title Agency è un ente che riveste una posizione di terzietà rispetto alle parti coinvolte nella compravendita immobiliare. La ricerca effettuata sul titolo dalla Title Agency è, per certi aspetti, comparabile alla attività di accertamento del diritto di proprietà e degli eventuali pesi gravanti su questo eseguita del Notaio italiano.

 

La Title Agency non è un pubblico ufficiale e le sue operazioni non hanno forza di pubblica fede ma, al pari del Notaio, compito della Title Agency è verificare lo stato del diritto di proprietà, verificare la fattibilità dell’operazione immobiliare e operare come soggetto terzo rispetto al compratore e all’acquirente.

 

La Title Agency è un’entità sconosciuta nell’ordinamento italiano ma, per via della sua posizione di terzietà e la ricerca che effettua sul diritto di proprietà dell’immobile può, per certi aspetti, esser paragonata al Notaio italiano e al suo ruolo nell’operazione di compravendita immobiliare.

 

Vi sono diverse differenze tra l’iter procedurale di compravendita immobiliare italiano e quello degli USA: quest’ultimo è molto schematico e con alcuni termini perentori: il venditore, che è sempre assistito da un avvocato, mette sul mercato l’immobile e, quando un soggetto vuole acquistarlo si firma un contratto di compravendita c.d. “AS IS”.

 

Dalla data della sottoscrizione, detta effective date, inizia a decorrere l’ inspection period (generalmente quindici giorni) entro il quale il compratore deve effettuare un’ispezione della casa al fine di controllare che sia tutto secondo le sue aspettative e, qualora così non fosse, il compratore ha onere di avvisare il venditore al fine di ritrattare il prezzo oppure recedere dal contratto.

 

Dall’ effective date si iniziano a calcolare anche i giorni per ulteriori termini perentori come la data entro cui va effettuato il primo deposito, entro cui chiedere un prestito oppure effettuare il secondo deposito. Qualora per causa di forza maggiore accadesse che i termini non si riescano a rispettare come spesso capita, a titolo esemplificativo, quando il compratore nonostante abbia chiesto un prestito entro i termini prescritti non abbia ancora avuto riscontro dalla banca, le parti di comune accordo possono sottoscrivere una c.d. extension e prorogare tale termine di un tempo che ritengono congruo.

 

La compravendita americana è regolamentata in ogni suo aspetto, molto schematica ma al contempo flessibile secondo le esigenze e vicissitudini che incorrono durante le trattative dell’operazione immobiliare. Nella compravendita americana data molto importante è la c.d. closing date ossia la data entro cui tutti gli adempimenti inerenti alla transazione immobiliare devono essere effettuati da tutte le parti in gioco ossia il compratore, il venditore e la Title Agency. Quando tali adempimenti vengono eseguiti, il compratore potrà ritenersi proprietario dell’immobile.

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