In questo articolo di Avvocato a Miami parleremo di cosa deve dichiarare in Italia chi investe negli Stati Uniti.

Vi ricordiamo che i nostri avvocati sono esperti nel diritto AMERICANO e che questo articolo, così come i precedenti, non sostituiscono una consulenza legale e sono unicamente a titolo informativo. L’obiettivo di questo articolo è di evidenziare l’importanza di contattare un esperto fiscalista del proprio paese di residenza,  come l’Italia in questo articolo, prima di investire negli USA.

Nei precedenti post abbiamo visto quali sono le possibilità di investimento immobiliare negli Stati Uniti.

In particolare quali regimi fiscali si applicano all’investimento da parte di privato, per mezzo di una società oppure utilizzando un non-grantor trust. Ci siamo finora occupati della normativa statunitense, della tassazione della plusvalenza e dei redditi immobiliari e delle deducibilità possibili nei vari casi.

Abbiamo anche parlato, anche se in modo marginale, degli obblighi dichiarativi che gravano su chi acquista in territorio statunitense, senza però mai affrontare la questione delle dichiarazioni che devono essere presentate in Italia.

Cosa deve dichiarare in Italia chi investe negli Stati Uniti? Obblighi dichiarativi per immobili siti all’estero

Essere proprietari di un immobile all’estero non elimina la necessità di dichiararne l’esistenza, ai fini quantomeno del monitoraggio fiscale. La tassazione italiana su questi immobili dipenderà poi dal tipo di soggetto che li detiene (a seconda che si tratti di persona fisica, società semplici o Corporation).

Cosa succede se non dichiaro di possedere immobili all’estero?

Chi non dichiara di possedere immobili all’estero è sanzionato con un importo che va dal 3 al 15% dell’importo dichiarato.

Nella dichiarazione dei redditi italiana, la presenza di capitali all’estero deve essere indicata nell’apposito quadro RW, dove bisogna indicare anche le somme presenti su conti correnti esteri, se superiori alla franchigia prevista per legge. È la dichiarazione speculare a quella prevista nei confronti dell’IRS se siete residenti fiscali negli Stati Uniti.

Le aliquote del 3% e del 15% infine raddoppiano se il paese dove è detenuto l’immobile appartiene all’elenco dei Paesi in black-list.

 

Quali tasse sono dovute in Italia?

Occorre qui distinguere tra tre casi:

• • IMMOBILE DETENUTO DA PERSONA FISICA O DA SOCIETÀ SEMPLICE
•  

È dovuta l’Ivie (Imposta sui valori degli immobili all’estero), pari al 0,76%. Si tratta di un’imposta patrimoniale dovuta da chi risulta essere residente fiscale in Italia. L’aliquota si applica al costo di acquisto o di costruzione dell’immobile. Nel caso di immobile ricevuto attraverso una donazione o successione, fanno fede i valori dichiarati.

La Ivie tuttavia ammette una deduzione pari alla Real Estate Tax, che viene considerata come un’imposta patrimoniale e viene quindi dedotta in rispetto al divieto di doppia tassazione.

Ricordiamo più in generale che il Tuir obbliga a dichiarare, all’interno del quadro RW, tutte le attività patrimoniali e finanziarie estere, anche quando le attività sono detenute indirettamente o per interposta persona (è il caso del revocable trust o della C corporation unipersonale).

• • IMMOBILE DETENUTO DA CORPORATION O LLC
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In questo caso i soci italiani devono dichiarare nel quadro RW la loro partecipazione societaria e non il singolo immobile.

L’immobile diventa in questo caso un bene che fa parte del patrimonio societario, e infatti la relativa tassazione, denominata IVAFE (Imposta sul valore delle attività finanziarie all’estero) si applica all’attività di impresa, ed è pari allo 0,15% del valore delle attività.

Conclusioni

 

Il fatto di pagare le tasse negli Stati Uniti, non implica la cessazione dell’obbligo a dichiarare l’esistenza di tali immobili nella propria dichiarazione dei redditi italiana e l’omessa dichiarazione viene punita alla stregua di un atto elusivo. Sarà il principio del divieto di doppia imposizione a tutelare il dichiarante da un indebito pagamento in Italia.