In questo articolo di Avvocato a Miami vi parleremo della Ritenuta Fiscale e degli investimenti nel mercato immobiliare americano.

La settimana scorsa (in QUESTO articolo) abbiamo affrontato il tema della Tassazione sugli Acquisti di immobili situati negli USA. 

Qui proseguiamo con due argomenti sempre legati a tale tema.

Ritenuta Fiscale negli Investimenti del mercato Immobiliare: Come funziona il meccanismo della ritenuta (Withholding Tax)?

Con la riforma fiscale del 1984, è stata introdotta la ritenuta fiscale “FIRPTA”, acronimo di “Foreign Investment in Real Property Tax Act,” addebitata al venditore se non residente fiscalmente negli USA.

Originariamente del 10%, oggi la ritenuta ammonta al  15% del prezzo di vendita.

L’importo deve essere trattenuto dall’acquirente o dalla “Title Agency” che si è occupata della gestione del rogito, al momento della compravendita.

Tale ritenuta si applica in caso di vendita da parte di un venditore che non risiede fiscalemente negli USA (potete leggere la definizione di Residenza ai fini Fiscali QUI)  non solo di immobili ma in generale di tutti gli “USRPI” (per la definizione potete leggere QUI  l’articolo precedente).

La ritenuta è quindi un acconto sulle tasse che il venditore dovrà versare in occasione della successiva dichiarazione dei redditi.

Qualora ci siano conguagli in un eccedenza o in difetto, l’imposta sarà compensata dal venditore o dall’acquirente, a seconda del caso.

Il modulo predisposto dal Fisco Americano per riportare la ritenuta FIRPTA è il modello 8288 – A14.

La ritenuta d’acconto ha un evidente intento antielusivo dal momento che potenzialmente il venditore non residente fiscalmente negli USA, cedendo un bene, si sottrae al pagamento delle imposte negli Stati Uniti.

Se l’immobile è posseduto in comproprietà tra più soggetti non residenti fiscalmente negli USA (si intende sempre persone fisiche e non società o altri enti), il prezzo di acquisto, al quale si applica la ritenuta, deve essere ripartito tra loro.

Come vengono classificati gli investitori nel mercato immobiliare ai fini fiscali?

1. L’Investitore . Parliamo in questo caso di persone fisiche o società che compiono un acquisto immobiliare per sé o per terzi.

Generalmente sono investimenti pazienti, della durata di qualche anno almeno. Le deduzioni in questo caso sono limitate, e al momento della rivendita si applicano le plusvalenze o le tasse del reddito, a seconda dei casi.

Strutturando l’investimento in un certo modo è consentito dedurre le spese di conduzione e quelle straordinarie di manutenzione.

2. Il Professionista Immobiliare. È identificato a prescindere dal possesso del titolo di broker, come persone che esercita l’attività immobiliare in via continuativa.

Si applica quindi estensivamente a coloro che svolgono attività di tipo immobiliare, come ad esempio la ricerca di proprietà immobiliari ai fini della compravendita o dell’affitto, la gestione dell’immobile o delle locazioni, anche meramente da un punto di vista finanziario.

Il vantaggio fiscale per queste figure è evidente e ai professionisti immobiliari viene riservata la possibilità di ottenere svariate deduzioni.

3. Il Dealer. Si tratta dell’imprenditore immobiliare. La sua viene considerata un’attività d’impresa a tutti gli effetti, e come tale viene tassata.

L’immobile diviene allora, ai fini fiscali, una scorta di magazzino, come un qualsiasi altro bene.

4. Il Costruttore. Parliamo infine di costruttore qualora intervengano delle modifiche strutturali dell’immobile che ne consentano l’abitabilità. È il caso tipico di chi acquista “al grezzo” immobili di nuova costruzione o ristruttura immobili preesistenti. A queste figure spetta una deducibilità molto limitata dei costi sostenuti, fino a che l’immobile non diventa abitabile.

Una nota conclusiva sugli importi deducibili nel caso di investitori  e professionisti immobiliari. A quest’ultimi sembra spettare la maggior capacità di manovra nell’ambito delle deducibilità.

Contrariamente alle altre categorie, ad esempio, questi possono dedurre interamente l’ammortamento senza limiti di spesa.

In caso contrario restano in vigore i limiti di $100,000 per la deduzione totale e di $150,000 per la decurtazione parziale.

Questo è tutto per oggi. Se desiderate approfondire l’argomento potete sempre CONTATTARCI o leggere il seguente articolo : come si acquista un immobile negli Stati Uniti.