In questo nuovo post di Avvocato a Miami parleremo della procedura di Acquisto di immobili negli USA. In QUESTO ARTICOLO troverete una descrizione delle diverse tipologie di investitori e delle rispettive agevolazioni fiscali.

Ora entriamo nel dettaglio, e vediamo quali sono i vantaggi e gli svantaggi nell’acquistare un immobile come persona fisica “privata” o per il tramite di una società.

Acquisto di immobili negli USA da parte di privato o di una LLC unipersonale

Comprare come privato è sicuramente la soluzione più semplice e anche economica.

In questo caso si può acquistare come persona fisica, oppure costituire una Limited Liability Company unipersonale che da come unico vantaggio  una maggiore privacy al propritario socio il quale non figura come proprietario dell’immobile.

Qualsiasi reddito produca tale LLC unipersonale  sarà imputato direttamente al socio come persona fisica.

Una scelta di questo tipo comporta:

• • La responsabilità rimane in capo al proprietario il quale non godrà di alcuna protezione a livello legale (“limited liability“). Per qualsiasi problematica legata all’immobile, come può essere un danno creato ad un’altra proprietà da una perdita d’acqua dal vostro immobile o altro, il proprietario sarà personalmente responsabile.
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• • Il reddito da affitto fa cumulo con gli altri redditi del proprietario e verrà tassato a seconda  delle aliquote applicabili al reddito di tale individuo.
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• • La tassazione della plusvalenza in caso di vendita, dopo un anno dall’acquisto, è abbastanza vantaggiosa (circa 15%, al massimo 20% per chi appartiene ad uno scaglione di reddito più alto). Se tale vendita avviene entro un anno dall’acquisto, la tassazione sarà più elevata.
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• • Si applicherà la ritenuta d’acconto FIRPTA del 15% sul prezzo di vendita (per maggiori informazioni su FIRPTA potete leggere QUESTO ARTICOLO)
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• In caso di morte del proprietario, la proprietà sarà soggetta al procedimento di successione americano (chiamato “Probate“).

• le imposte di successione e di donazione per un bene immobile detenuto da un soggetto non residente fiscalmente negli USA hanno un’aliquota molto alta, tra il 26% e il 40%, a seconda del valore del bene immobile.

Si potrà però richiedere l’applicazione del trattato contro la doppia imposizione tra Italia e USA.

Acquisto di immobili negli USA tramite Corporation

La Corporation, simile ad una SRL italiana, garantisce una distinzione completa tra il patrimonio aziendale e quello personale.

Investire tramite Corporation americana comporta dei costi iniziali più alti, ma questi verranno  compensati da una maggiore protezione a livello legale e fiscale.

La persona fisica proprietaria della Corporation  è infatti soggetta ad obblighi dichiarativi decisamente meno complessi rispetto ad una proprietà diretta dell’ immobile.

Tale scelta è consigliabili per investimenti di importi elevati.

In questo caso:

• • Il reddito derivante da locazione viene tassato al 21% in misura fissa (con la riforma Trump)
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• • Si applica  la State Corporate Tax, variabile da Stato a Stato. In Florida tale tassa è del 5.5%.
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• • Il dividendo è soggetto a ritenuta del 30% e riducibile fino al 15% sulla base delle convenzioni contro le doppie imposizioni (questa ulteriore tassazione può essere comunque evitata ricorrendo a strategie differenti a seconda del caso specifico).
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• • La tassazione della plusvalenza è al 21% in misura fissa.
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• Nel caso di trasferimento delle quote per donazione,  non si applica l’imposta sulle donazioni.

• In caso di morte del proprietario delle quote,  si applicheranno le norme fiscali precedentemente descritte e sarà necessaria la procedura prevista per le successioni  (“Probate”).

Con una pianificazione fiscale, si potrà limitare l’applicazione dell’imposta sulla successione e del Probate.

Tassazione degli affitti

Per quanto riguarda  la messa a reddito dell’immobile, cioè la stipula di contratto di affitto, bisogna distinguere due casi:

• • Il reddito passivo (o di investimento): caratterizzato dal fatto di essere “fisso, determinabile e periodico”, e viene tassato al 30%.
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• • il reddito ECI (“effectively connected income“): collegato allo svolgimento di un’attività di impresa, e viene tassato a
  livello federale con aliquota progressiva, a seconda dello scaglione di reddito, tra il 10% e il 39,6%. Il presidente Trump ha rivisto queste imposte, riducendo lo scaglione massimo al 37%.
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• Nel caso di un investimento da parte di un privato, a tali aliquote si aggiunge la State Income Tax, che non vige in Florida ma che in altri Stati arriva quasi al 10%. Sono possibili tuttavia diverse deduzioni.

Ricapitolando

L’acquisto come privato, che viene equiparato a quello da parte di una LLC unipersonale, si rende conveniente in fase di acquisto nel caso di piccole somme investite, applicandosi poi in via generale la tassazione prevista per le persone fisiche e i soggetti stranieri.

Nel caso di investimenti più significativi, invece, una Corporation permette, oltre alle deducibilità, di accedere a una tassazione piatta,  ad una facile trasferibilità del patrimonio immobiliare e ad una maggiore sicurezza dal punto di vista legale.

In questo articolo, potete vedere invece come vengono utilizzati i trust e quali vantaggi offrono.

Il prossimo articolo tratteremo delle società “Partnerships” e di come vengono utilizzate negli investimenti di tipo immobiliare.