In questo articolo di Avvocato a Miami vi parleremo dell’ Acquisto di un bene immobile attraverso delle strutture più complesse.

Negli articoli precedenti ci siamo occupati dell’acquisto di beni immobili da parte di privati oppure utilizzando una corporation.

In questo post invece ci occupiamo di altre modalità di acquisto più complesse  e parleremo  dei vantaggi e  svantaggi di queste strutture.

Acquisto di un bene immobile attraverso una società straniera: Utilizzo di società estera 

Questa è una struttura fortemente SCONSIGLIATA.

Il reddito derivante dalla locazione del bene, sarà soggetto ad una ritenuta del 30% se non collegato allo svolgimento di attività commerciali negli Stati Uniti. Nel caso in cui, invece, ci sia una connessione con altre attività di impresa svolte in territorio statunitense, il reddito da locazione sarà soggetto all’aliquota del 21%. A tale imposta bisogna aggiungere la State Corporate Tax pari al 5,5% nello stato della Florida.

Inoltre, questa struttura societaria è soggetta ad un’imposta aggiuntiva, la Branch Profit Tax (“BPT”), del 30% sull’ammontare degli utili attribuibili alle attività esercitate negli Stati Uniti e non reinvestiti nella società o in un altro business negli Stati Uniti. Tale imposta, mira a tassare l’ammontare dei dividendi che sarebbero stati distribuiti agli azionisti se  fosse stata utilizzata una società americana.

L’eventuale plusvalenza derivante dalla vendita del bene sarà soggetta all’aliquota fissa del 21% e alla Branch Profit Tax. Nel caso in cui la società estera non abbia nessun altro bene negli Stati Uniti, la Branch Profit Tax può essere evitata tramite la messa in liquidazione della società medesima.

La ritenuta FIRPTA del 15%  trova applicazione al momento della vendita del bene, non nel caso della vendita delle quote della società estera.

Tra i vantaggi, questa struttura non è soggetta a nessuna imposta di successione e donazione. Inoltre, la società estera, ma non i suoi soci, sarà soggetta ad obblighi dichiarativi.

Holding estera che controlla società americana

Questa struttura richiede che un investitore estero costituisca una holding company di diritto non statunitense che detenga il 100% di una società americana di tipo C – Corporation che, a sua volta, detenga, come unico bene, un bene immobile negli Stati Uniti.

Questa è la forma più ricorrente utilizzata da investitori stranieri che intendono acquistare un bene immobile dal valore rilevante negli Stati Uniti. È una struttura più complessa, con maggiori costi di gestione ed amministrativi ma è quella con maggiori vantaggi

Il Trust Irrevocabile

Questo istituto giuridico viene utilizzato in particolare nella protezione e pianificazione patrimoniale.

I patrimoni familiari e aziendali potrebbero infatti essere minacciati da fattori di rischio inattesi e destabilizzanti; alcuni sono facilmente identificabili (quali liti familiari, divorzi o rivendicazioni da parte di creditori), altri potrebbero essere meno evidenti, ma non meno insidiosi, e potrebbero emergere, per esempio, nel caso di mancanza di un’adeguata assicurazione o nell’assunzione di garanzie personali.

La successione è un’altra parte importante della pianificazione patrimoniale e può essere perseguita tramite l’utilizzo di trusts e altre strutture che consentono di garantire un’adeguata copertura finanziaria agli eredi, ottimizzando l’onere fiscale e regolando modalità e tempistiche di fruizione dei beni.

Nel caso di un Irrevocable Trust, viene effettuato un trasferimento definitivo della titolarità dei beni al trustee che gestirà tali beni attenendosi alle disposizioni individuate nell’atto istitutivo.

Il trustee potrà quindi compiere tutte le azioni riguardanti la gestione, l’amministrazione, la modifica dei diritti o la vendita dei beni ceduti a patto che siano a beneficio dei beneficiari del trust. Nell’amministrare e gestire la proprietà fiduciaria, il trustee deve applicare la massima diligenza, non solo nell’interesse dei benificiari, ma anche in virtù delle responsabilità ad esso attribuite.

Ai fini fiscali e legali, il trust, nel corso della sua operatività, è considerato un bene completamente separato e distinto dal settlor.

Ricapitolando

I veicoli più adatti per l’investimento immobiliare dipendono dai soggetti interessati, dall’ obiettivo dell’investimento, dall’ orizzonte temporale e dall’ entità investita. In base alle singole esigenze è possibile quindi modulare una strategia efficace per minimizzare la tassazione del proprio investimento.